韓国家探し’あるある’話

韓国人のなかには、自分の経験や個人の考えを「韓国では〜」など、あたかも一般論のように話す人が少なくありません。
家探しも同じです。

一般の日本人駐在員は東部二村洞だとハンガラムアパートか江村(カンチョン)アパート、会社が負担する家賃水準が高い人だとパークタワーに集中し、麻浦はオベリスクというアパートとオフィステルに集中しています。

不動産会社の韓国人スタッフは「日本人が好むから」ということで、これらのアパートやオフィステルを勧めてきますが、土地勘がないはじめての駐在員は不動産会社が紹介する物件から選択するしかありません。
「日本人が好む」というより「日本人に勧める」から日本人が集中しているように思うのですが、不動産会社の韓国人スタッフは、相も変わらず「日本人が好む」といって紹介しています。

ハンガラムや江村は駅に近く、パークタワーとオベリスクも地下鉄に直結してるので、それはそれで良いのですが、エレベータや玄関などで日本人同士顔を合わせることも多く、ちょっとした買い物やゴミ捨てなどでもわざわざ着替えたり、化粧をする人もいるようです。
ソウルの日本人コミュニティは狭く、いつ何どき仕事やPTA等で付き合いがある人に会うかわからないので、とくにこれらのアパート等に住んでいる女性は大変みたいです。

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不動産「公認仲介士」「コンサルタント」

韓国で’法律上’不動産の賃貸を仲介するのは「公認不動産仲介士」です。
日本の宅建業に相当します。

日系不動産会社や日本人専門の不動産会社には、不動産コンサルタントと公認仲介士事務所があります。
不動産契約では、公認仲介士事務所は宅建業社とほぼ同じですが、不動産コンサルタントの場合、法律上の不動産契約は公認仲介士が行い、不動産コンサルタントとは別個の契約となります。

公認仲介士事務所の場合
・家主＝公認仲介士＝入居者　公認仲介士が契約を仲介
不動産コンサルタントの場合
・家主＝公認仲介士＝入居者　法律上は公認仲介士が契約を仲介
・入居者＝不動産コンサルタント　入居者と不動産コンサルタントが別途契約

不動産コンサルタントも契約時の仲介手数料等は、不動産コンサルタント会社を経由して払うので、手続き上の差異はありません。
入居後の様々なトラブルも不動産コンサルタントが入居者の窓口になります。

ただし、不動産コンサルタント会社はあくまで入居者との契約があるだけで、不動産契約そのものは「賃貸人＝公認仲介士＝賃借人」
コンサルタント会社は契約のループに入っていないため、家主との折衝では、(家主にとっては)部外者になります。

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韓国駐在員の住居 はしご車で一気に引越し

韓国のアパートで暮らしていると、はしご車が横付けしている場面にたびたび遭遇します。
引越しのはしご車です。

韓国の特にソウルと周辺は１５〜２０階など高層アパートが多く、ベランダや外廊下がある部屋の引越しでは、はしご車で一気に家財を上げ下ろしします。
この引越し用のはしご車には中層階用と高層階用があるようです。

エレベーターを使って引越し作業を行う場合、まずは管理事務所に日程を時間帯を告げて申請します。
管理事務所は、エレベーター内部に傷がつかないように引越し当日は目張りをし、また、引越しの時間中は他のエレベーターを利用したい住民にも迷惑がかかるので、引越しでエレベーターを使用する旨掲示します。
目張りや告知、迷惑料など手数料がかかります。

はしご車だと、この告知も手数料も不要です。
中層階用のはしご車のチャーター料とエレベーターの使用料はほぼ同額か、転居先によっては、はしご車の方が安いこともあります。

費用だけでなく、エレベーターは他の住民と共用ですが、はしご車は専用なので時間効率が良い利点があります。
２０階建てなどだと、エレベーターを待つ時間もそれなりにかかります。
それと一般に、普通のアパートのエレベーターより、はしご車の台の方が面積が広く、はしご車の方が一度に上げ下ろしできる量も多いようです。

雨が降るとビニールシートをかぶせるだけなので濡れる心配がありますが、絶対的に雨が少ないソウルだからできるサービスでしょう。

韓国 アパート入居

住居が決まったら、いよいよ入居です。

不動産契約は保証金の１割を契約金として支払います。
入居日までに保証金残金と１カ月分の月家賃を払って鍵をもらい、引き渡しを受けます。

退去者は、退去する住居から返還される保証金を新居の保証金に充当しますが、家主も新しい入居者から受け取った保証金を前入居者に返還する保証金に充当するので、タイムラグが生じます。
そこで、入居日(退去日)と保証金の受渡し日を確定して入居(退去)することになります。

電気代やガス代、アパートの管理費などは月単位で請求されるので、日割で精算します。
水道料金は管理費と一緒に請求がきます。
アパートやオフィステルは家賃と別途に管理費がかかりますが、水道代のほか、共用部分の電気代や清掃、管理事務所の人件費や維持経費、警備員の人件費などが頭割で計算され、毎月、変動します。
管理費は、月借、定借にかかわらず入居者負担です。

この管理費や電気代、ガス代などは、不動産会社が退去者から日割り分を受け取って新しい入居者に手渡します。現金で受け取るケースと返還する保証金と相殺するケースがあります。
入居者は自分の日割分と一緒に納めます。
たとえば入居日が１５日なら、１４日までの日割り分を不動産会社が退去者から受け取って、入居者に手渡しし、入居者は１５日〜末日までの自分の分と、この受け取った１４日分を合わせて納付します。

韓国 赴任・駐在 不動産契約

不動産を回っていると、居住者が住んでいる家を訪ねることがよくあります。

日本では敷金は１〜２カ月分が多く、なかには敷金がない賃貸住宅もあります。
韓国の敷金に相当する保証金は何カ月分という考えではなく、日本人駐在員が多く居住する東部二村洞や麻浦だと、月家賃にかかわらず、2000万Wまたは3000万Wという物件が多いです。
この保証金は敷金と同じく、退去時は全額返還が原則です。

契約期間満了に伴う退去であれば即時返還されますが、契約期間途中で退去する場合、契約満了か、次の入居者が入居するまで保証金を返還しなくても良いと定められています。
そこで、引越しが決まると次の入居者を募集して、新しい入居者の入居日に合わせて退去日を決めるので、退去前の人が住んでいる住居を訪問することになります。

ここでの注意事項は、個人の備品と部屋の備品の区別です。
大型家電や収納家具など、どれが個人の物、つまり退去時になくなるもので、どれが部屋に備わっているかと確認します。
部屋に備わっていないものは買うかレンタルするかですが、交渉次第では家主が用意してくれることもあります。
部屋の付帯設備や付帯備品はオプションと呼んでいます。

アパートやオフィステルはオプションで家賃が上下することはあまりないのですが、ヴィラだと家賃を上げてオプションをつけてもらうといった交渉もあります。
エアコン、冷蔵庫、洗濯機、収納家具など、買えばそれだけで100〜200万W以上になりますが、家賃に１０万Wプラスで用意してもらうといった交渉ができることがあります。
アパートだと家賃そのままでエアコンをつけてもらうくらいです。

韓国の不動産 定借とは

定借は不動産売買相場の５〜８割を保証金として支払い、入居中の家賃がない契約形態です。

以前は金利が高かったので、家主は受け取った保証金を運用して収益を上げることができました。
いまは値上がり益を目的とする定借が少なくないようです。

日本の分譲マンションに相当する「アパート」は、多くの場合、５棟や１０棟など複数棟まとまって開発します。
まとまった敷地が確保できる郊外など不便な場所が多く、建築費＋αで分譲を開始します。
入居が始まると数千世帯となり、周辺に同じような５〜１０棟といったアパート群できると、数万人単位となる地域もあります。
土地開発ではコンビニや食堂など商店街も同時に建築します。
商店街を建築するスペースがないときは、１Fや地下１Fなどの下層階に商店が入るいわゆるゲタ履き住居になります。
人口が増加すると、様々な便利施設も入居し、バスなど交通の便がよくなります。
場所によっては地下鉄の延伸もあります。

利便性が増すと値上がりするわけですが、その値上がり益を期待して分譲アパートを購入します。
たとえば、1000万円の物件に、500万円を頭金として払い、保証金500万円の定借で入居者を募集します。
受け取った保証金を残金に充当します。保証金は退去時に全額返金する義務がありますが、次に入居する賃借人から受け取る保証金を退去者への返還金に充当します。
これを繰り返して、値上りを待つわけです。

投資というより、投機に近い運用です。

韓国 駐在員の賃貸住居 定借と月借

韓国の不相談賃貸には、チョンセ(定借)とウォルセ(月借)があります。
月借は入居者が敷金に相当する保証金と月々の家賃を支払う契約です。
定借は入居者が売買価格の５〜８割を保証金として払い、契約期間中の家賃はありません。

給与の割に良い生活をしている人を見ますが、住宅が定借だと、月々の家賃はないので、その分、衣食や余暇など生活費は余裕があるわけです。
結婚早々、親から金を借りて定借で暮らし、住宅資金を貯めます。
住宅資金が貯まったら、その貯まった金で広い定借に引っ越したり、新たにアパートを購入します。

外国人は月借が一般的です。
家主が外国人の入居を好む物件は基本的に月借です。
月借の方がわかりやすいということもありますが、入居時にまとまった保証金が必要です。
また、契約期間前に退去する場合、次の入居者が見つかるまで賃借人は保証金の返還義務を免れます。
次の入居者が決まるか契約期限か、いずれか早い方に返還することが義務付けられているので、契約期間の途中で帰国命令が出たとき、次の入居者が見つからないと保証金が返還されない可能性があるので厄介です。

保証金の返還に関しては月借も定借と基本的に同じですが、外国人の入居に慣れている家主なら、「帰国に伴う退去時には保証金を返還する」という特約条項を受け入れてくれやすいようです。

韓国人は家財一式を持ち込み、好みに合わせてリフォームする人もいます。
外国人はそのまま使うし、家財はレンタルが多いので、家財がある家を好む人が少なくありません。外国人の入居を望む家主だと、収納家具やエアコンなどを設置している物件もあります。

韓国赴任 駐在員の家探し

韓国に赴任が決まったら、まずはじめに家探しを行うことと思います。
ソウルには日系不動産コンサルタントが１社、日系不動産会社が２社あります。
また、日本人居住者が多い東部二村洞には日本語が通じる不動産会社(公認仲介士事務所)が何件かあります。
「日本語可」という看板が出ているのですぐにわかります。

日系企業で相談する最大メリットは言葉の問題でしょう。
入居時のほか、入居後のトラブルも入居者の立場で相談に応じてくれます。
いわゆるローカルでも日本語可能な不動産会社がありますが、契約時はともかく、入居後のアフターには限りがあります。

一方、地域に密着した不動産会社のメリットは物件情報と交渉力です。
韓国は保証金が高額で、退去が確定する前に不動産会社に相談が持ち込まれますが、地域に密着しているローカルの不動産会社の方がこの退去情報が早く、優良物件だと公開前ー日系不動産が情報を入手する前ーに決まってしまうこともあります。
保証金をあげて家賃を下げたり、家賃をあげるかわりに保証金を下げたり、契約にかかる金銭の支払いのタイミングを相談したりなどの入居時の交渉ができます。

ローカルの不動産会社は家主との良好な関係を築いてるからですが、言い換えればローカルの不動産会社は入居者との関係より家主との関係を重視します。
一方、日系不動産会社はローカルの不動産会社との関係は重視しますが、家主よりは入居者との関係を重視します。

赴任当初は、日系不動産会社や日系不動産コンサルタントを通して物件を探し、駐在が長くなるなど、韓国内で転居する機会が生じた際にはローカルの不動産会社に依頼する人が多いようです。
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韓国 引越し荷物と関税

駐在や留学で居住するとき、日本で使っていた家財を個人が使う目的で持ち込む場合は原則として免税です。
ただし、経年変化による減価償却後の価額に対して課税される品目があり、また、韓国で居住するために新たに購入したものは課税対象になることがあります。

韓国赴任に際して、パソコンを新調した駐在員がいます。
開梱せずにそのまま持ち込んだところ、新品であるとして課税されそうになったとか。
同じく、パソコンを新調し、持ち込む前に、日本で開梱して一通りの設定を済ませて持ち込んだ人もいますが、そのまま免税で通関できたとか。
一度、開梱してしまうと、使い古しか新品か判断がつきにくいようです。

日本からの海外引越しは通常は船便での輸送となります。
日本の輸出通関＞船便輸送＞韓国の輸入通関と合わせて、およそ１ヶ月から１ヶ月半ほどかかります。
基本的には書類で審査しますが、課税対象か否かを審査する開梱検査もあるようです。
住居が決まっていなくても会社等の仮住所で送り、決まってから変更可能です。また、通関後に住居がきまるまで留置もできます。

荷物の中にはぎりぎりまで使いたいものや韓国についてすぐ使いたいものもあるでしょう。
少しくらいなら赴任時に持ち込むこともできますが、服などかさばるものもあります。
韓国到着後、すぐに着る服などをEMSで送ると高くつきますが、通常小包郵便は比較的安く送ることができます。
船便は通常１〜２週間ですが、ときには１ヶ月近くかかることもあるので、日本で出発直前まで使い、韓国では当面なくても済むものに利用します。
航空便は通常５ー７日ですので、ぎりぎりまで使い、韓国でも早々に使うものに利用します。

住居が決まっていたら日数を逆算して送ります。
決まっていなければ、会社宛で送るなどします。

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韓国・新村に暮らす

学生街である新村は、飲食店は隣接する弘大などに比べて安い店が多いです。
弘大も学生街として発達し、安いイメージがありますが、夜には若いサラリーマンやOKなどが多く集まり、隣接する住宅地も高騰するなど、イメージほど安くはありません。
飲食店の相場に関していうと江南駅周辺の方が弘大より安いかもしれません。

新村・梨大は外食は安い店が多いのですが、自炊組にとってはちょっと不便かも。

地下鉄新村駅に繋がるグランド百貨店地下のグランドマートと現代百貨店地下の食料品売場。
それと、学生街から少し離れた位置にローカルのスーパーがあるくらいです。

新村エリアに大手マートはなく、一番近いのが弘大エリア西端の合井駅に隣接するホームプラスで、次が孔徳にあるEマート。
西江大駅からだと龍山駅地下のEマート。
いずれも電車またはバスの距離で、本気で自炊しようと思うと、百貨店だと外食より高くなるし、あとは週末のまとめ買いになります。

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